T/4514. számú törvényjavaslat indokolással - A társasházról
1997. évi CLVII. törvény a társasházról
Az Országgyűlés a többlakásos épületek építésének elősegítése, a tömegesen létrejött társasházak működésének javítása és a megváltozott politikai-gazdasági viszonyokhoz igazodó, korszerűbb szabályozás érdekében a következő törvényt alkotja:
I. FEJEZET
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
A társasház
1. §
(1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, természetben megosztott lakások vagy nem lakás célú helyiségek - legalább két önálló ingatlan - a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonában van.
(2) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.
2. §
(1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész (15. §) - a 3. § (2) bekezdésében és a 18. §-ban szabályozott esetet kivéve - a külön tulajdonba tartozó lakás (helyiség) alkotórészét képezi, azzal együtt önálló ingatlan.
(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra (helyiségre) vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
3. §
(1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
(2) A 15. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.
(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
4. §
A nem lakás célú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell.
Társasház alapítása
5. §
(1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás van vagy alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan tulajdonostársai szerződésben vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító egyoldalú nyilatkozatban kifejezett alapítási elhatározással (a továbbiakban együtt: alapító okirat) létesíthetik.
(3) Az alapításhoz a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
6. §
(1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza, annak felhatalmazása alapján a közösség szervezeti-működési szabályzata állapítja meg.
(2) A szervezeti-működési szabályzatot az alapító okiratot aláíró tulajdonostársakból álló alakuló közgyűlés állapítja meg 2/3-os szavazattöbbségű határozatával. Az alakuló közgyűlésen megválasztják a társasház közös képviselőjét vagy intéző bizottságát és annak elnökét, valamint szükség szerint a számvizsgáló bizottságot.
(3) Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-működési szabályzatot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
7. §
A társasház-tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlant terhelő jogokat törlik, vagy az érdekeltek megegyeznek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat terhelik.
8. §
(1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület építési engedéllyel ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy tulajdonosai az alapítási szándékot alapító okiratba foglalják, és az alapítást az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
(2) A feljegyzett alapítás kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.
(3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől az épület közös vagy külön tulajdoni ingatlanrészeit illetően, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot módosítják.
9. §
Társasház létesíthető bírósági határozattal is a közös tulajdonban álló meglevő épületre, ha az alapítást bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság elrendeli. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
10. §
Az alapító okiratban meg kell határozni
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat (a továbbiakban együtt: lakás),
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó -tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot,
d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el erre nézve szervezeti-működési szabályzat megalkotását,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe.
11. §
(1) Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak.
II. FEJEZET
TULAJDONI VISZONYOK A TÁRSASHÁZBAN
Külön tulajdon
12. §
(1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke sérelmével.
(2) Az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban levő lakás használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának, működésének megfelelően.
(3) A lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés 2/3-os szótöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését zavarná.
13. §
A tulajdonostárs köteles
a) fenntartani és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló lakást,
b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 12. § (1) bekezdésének rendelkezését,
c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, illetőleg az intéző bizottság elnökét.
(2) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
14. §
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
Közös tulajdon
15. §
(1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik.
(2) Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és felszerelési tárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonba tartozó lakáson belül van.
16. §
(1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
17. §
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
18. §
(1) A közgyűlés határozata alapján a közösség kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
(2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
Utaló rendelkezés
19. §
A társasház-tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
III. FEJEZET
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
20. §
(1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el. Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat közös képviselő helyett intéző bizottság választását írhatja elő. Ha abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több lakás van, közös képviselőt választottak, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a társasház szervezetére a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Közgyűlés
21. §
A közgyűlés határoz
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,
b) a közös képviselőnek, illetőleg az intéző bizottság elnökének és tagjainak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság részére a felmentvény megadásáról [36. § (2) bek.],
d) a házirend megállapításáról,
e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat, vagy a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, az intéző bizottság, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
22. §
(1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz.
(2) A szervezeti-működési szabályzatot a közgyűlés 2/3-os szótöbbséggel módosíthatja.
(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
23. §
(1) A közgyűlés a határozatával a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére kézbesíteni kell.
(4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként megismételhető.
(5) A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.
24. §
(1) A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság elnöke hívhatja össze; a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni.
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a közgyűlés napirendjét. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot.
(3) Sürgős esetet kivéve a meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
25. §
(1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani.
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intéző bizottság nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott személy a közgyűlést összehívhatja.
26. §
(1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
(2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, a közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követően újból össze kell hívni három napnál későbbi, de legfeljebb tizenöt napon belüli időpontra az eredetivel azonos napirenddel (megismételt közgyűlés).
(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni.
27. §
(1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg a szavazati jog.
(2) Ha a törvény, vagy annak alapján az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak a tulajdoni hányad alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
28. §
(1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyet a közgyűlésen elnökölő személy és az egyik tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
(2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
29. §
(1) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselőnek, illetőleg az intéző bizottság elnökének a felhívására az írásbeli határozati javaslatról - a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság elnöke tájékoztatja a tulajdonostársakat.
30. §
(1) Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzetek kialakításának elveit.
(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani.
(3) Az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlés önálló döntési jogkörrel ruházható fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.
31. §
(1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
Küldöttgyűlés
32. §
(1) Az olyan társasházban, amelyben ötvennél több lakás van, az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat küldöttgyűlést rendszeresíthet. A küldöttgyűlés a közgyűlés jogkörét gyakorolja.
(2) A küldötteket választó részközgyűlési körzeteket, valamint a küldöttek számát a szervezeti-működési szabályzat állapítja meg. A küldött megbízatása legfeljebb három évre szól.
(3) A küldöttgyűlésen a küldöttet a részközgyűlésen való részvételre jogosult tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának megfelelő szavazati jog illeti meg.
Közös képviselő és intézőbizottság
33. §
A közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság köteles
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
34. §
Ha a közös képviseletet, intéző bizottsági elnöki tisztséget vagy tagságot díjazás ellenében a tulajdonostársakon és a társasházban lakó személyen kívüli személy látja el, tevékenységét - a jogszabályban meghatározott felkészülési időt követően - csak a külön jogszabályban megállapított szakképesítés birtokában végezheti.
35. §
A közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett fenntartási és felújítási munkákat,
c) a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét tulajdonostársanként.
36. §
(1) A közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság által készített, a költségvetés végrehajtására vonatkozó éves elszámolás bemutatja
a) a kiadásokat költségnemenként, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a bevételeket források szerint,
c) a közösség vagyonkimutatását,
d) a tulajdonostársak által a közös költségekhez való hozzájárulás teljesítését.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja (felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
37. §
A közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Számvizsgáló bizottság
38. §
(1) A számvizsgáló bizottság
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intéző bizottság ügyintézését,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő személyére és díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő, vagy intéző bizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.
IV. FEJEZET
ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
Értelmező rendelkezések
39. §
E törvény alkalmazásában
1. fenntartás: az üzemeltetés és a karbantartás;
2. üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intéző bizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása;
3. karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet:
a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,
b) időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,
c) tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka;
4. felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építésszerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik.
A felújítás lehet:
a) teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
b) részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
c) korszerűsítés: a központi fűtő- és meleg-vízszolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése;
5. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, felújítás és korszerűsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. Hatálybalépés
40. §
(1) Ez a törvény 1998. január 1-jén lép hatályba.
(2) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg hatályát veszti a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet (a továbbiakban: Tvr.). Átmeneti rendelkezések
41. §
(1) Az e törvény hatályba lépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.
(2) E törvénynek való megfelelés céljából a törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése 2/3-os szavazattöbbségű határozatával módosíthatja alapító okiratát a Tvr. 4. § (1) bekezdésében meghatározott kör kivételével, illetve szervezeti-működési szabályzatot alkothat. Az erről szóló döntés a megismételt közgyűlés szabályai szerint [26. § (3) bekezdése] nem hozható meg.
(3) A törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény kötelező jellegű rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
(4) Ha az alapító okirat rendelkezése nyilvánvaló elírás folytán tévedést tartalmaz, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól annak kijavítását.
(5) Ha a törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.
Felhatalmazás
42. §
Felhatalmazást kap a belügyminiszter, hogy az üzletszerűen végzett ingatlankezelés szakképesítési követelményeit a szakképesítésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően - kellő felkészülési idő megállapításával - a környezetvédelmi és területfejlesztési miniszterrel egyetértésben rendeletben szabályozza.
Módosuló rendelkezések
43. §
A Ptk. a következő alcímmel és 578/I. §-sal egészül ki:
"5. A társasház-közösség
578/I. §
(1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, kivéve az elidegenítés jogát, viseli a közös tulajdon terheit.
(2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg.".
44. §
A gázszolgáltatásról szóló 1994. évi XLI. törvény végrehajtására kiadott 3/1995. (I.20.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 13. §-ának (4) bekezdése a következő rendelkezéssel egészül ki:
"Nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére."
45. §
A villamos energia termeléséről, szállításáról és szolgáltatásáról szóló 1994. évi XLVIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtására kiadott 34/1995. (IV.5.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 5. §-ának (4) bekezdése a következő mondattal egészül ki:
"Nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére."
INDOKOLÁS
Általános indokolás
A társasházról szóló jelenleg hatályos 1977. évi 11. törvényerejű rendelet hatálybalépése óta, különösen az 1990-es évek tömeges lakásprivatizációja következtében megváltozott helyzetben a régi szabályozás meghaladottá vált, érzékelhető társadalmi igény jelentkezett a törvényi szintű újraszabályozásra. Az önkormányzati tulajdonba került, majd privatizált volt állami bérlakások társasházi tulajdonná válása folytán hazánkban a lakásállomány 1/4-e, kb. 1 millió lakás társasházban található. Nem elhanyagolható mellettük a társas üdülők, irodák, üzletek, raktárak, garázsok és más társas ingatlanok száma sem. A társasház-ingatlanok korszerű szabályozása az állampolgárok széles körének fontos jogait és kötelességeit érinti, ezért időszerű és mielőbbi feladat a törvény megalkotása.
A jelenleg hatályos szabályozás a ma már indokolatlan szervezeti, döntéshozatali kötöttség mellett - különösen a nagy létszámú, akár több száz külön tulajdonból álló társasházak esetén - lehetetlenné teszi a működésüket. A hatályos Tvr. szerint az alapító okiratban kell szabályozni a közös tulajdonban álló épületrészek karbantartásával, felújításával kapcsolatos kötelezettségek teljesítését, a közös kiadások viselését, ezek megoszlását a tulajdonostársak között és még egy sor szervezési, ügyintézési feladatot. A privatizált társasházak alapító okiratai nem az egyes társasházak sajátosságaira szabottak, hanem sablonosan készültek, és megfelelő módosításuk csak 100%-os szavazati aránnyal, valamennyi tulajdonostárs írásbeli hozzájárulásával lenne lehetséges, amelyet a gyakorlatban - nagyobb társasingatlanok esetén - igen nehéz elérni.
Nincs biztosítva a nagy értékű házak kezelésének szakszerűsége sem műszaki, sem jogi, sem elszámolási szempontból. Nincs biztosíték a hátralékos közös költség behajtására, a felújítások forrásának előteremtésére. Súlyos gond, hogy a társasházak működése ellenőrizetlen számszaki, pénzügyi és műszaki szempontból is. Az APEH-ellenőrzés nem jelent megoldást, a tulajdonosi ellenőrzés pedig nem kellően szervezett.
A társasház fenntartása, zavartalan működésének biztosítása jelentős nehézségekbe ütközik. Mindezt a jogalkotással egycsapásra megoldani nem lehet, de arra törekednünk kell, hogy a társasházak fejlesztéséhez, de legalábbis szinten tartásához biztosítsuk a jogi kereteket.
Az újraszabályozásnál az 1924. évi XII. törvényhez visszanyúlva, abból kell kiindulni, hogy a társasház-tulajdon az ingatlanon fennálló tulajdonközösség sajátos formája, amelyben a tulajdonosi jogokat a lehető legteljesebben kell biztosítani, de szervezeti garanciákat kell teremteni a hatalmas vagyon szakszerű kezelésére, állagának megóvására is. Biztosítani szükséges, hogy az eddig elsősorban a társas lakás-ingatlanokat érintő szabályozás kiterjedjen valamennyi társas ingatlanra.
A Javaslat az alapító okirat kötelező tartalmi elemeinek csökkentésével jelentősen szűkíti azt a kört, ahol a döntéshozatalhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A 100%-os döntéshozatali arány fenntartását a Ptk. 144. §-ában meghatározott kötelező esetekre és az ehhez kapcsolódó jogosítványokra tartja fenn, míg a mindennapi működéshez szükséges, főként szervezési és a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó gazdálkodási kérdésekben a rugalmasabb többségi szavazást írja elő. Ez biztosíthatja a rugalmasabb és a gyorsan változó gazdasági feltételekhez való alkalmazkodást. Különösen a nagy számú külön tulajdonból álló társasházak esetén nehézkes, de több száz tulajdoni rész esetén lehetetlen is a közgyűlés megtartása, ezért szabályozni kell a részközgyűlés és a küldöttgyűlés, valamint az írásbeli szavazás intézményét.
Felmerült, hogy a társasház-közösségeket jogi személyiséggel kellene felruházni. Ezt azért nem tartjuk elfogadhatónak, mert ez sértené a tulajdonostársak jogait. Biztosítani kellett azonban a társasházak képviseletét és azt is, hogy a mindennapi élet ügyleteiben akadálytalanul részt vehessen a jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságokhoz hasonlóan.
A közös képviselő intézménye meghonosodott, gyakran vállalkozók látják el ezt a komoly szakismeretet igénylő feladatot. Különösen nagyobb társasházak esetén lehetővé kell tenni, hogy a közös képviselő helyett intézőbizottság végezhesse el a feladatot. A vállalkozó közös képviselők részéről a szakmai képzettség megléte elengedhetetlen a gondos és szakszerű munkavégzéshez. A társasházak vagyona nemzetgazdasági szempontból is jelentős vagyon. E vagyon kezelésének megfelelő tulajdonosi ellenőrzése fontos, amelynek jogi kereteit a számvizsgáló bizottság szabályozása és bizonyos esetben kötelező felállítása jelenti.
Az évekig tartó tetőtér-beépítési viták megelőzésére és egyéb, a közös tulajdon hasznosításával és értékesítésével kapcsolatos esetekre pontos jogi szabályozást tartalmaz a tervezet, amely mindenki számára kiszámíthatóvá teszi a lehetőségeket.
Az átmeneti szabályok megalkotásánál törekedtünk arra, hogy az új, rugalmasabb szabályozás a korábban alakult társasházaknál is bevezethető legyen, de ugyanakkor szerzett jogokat ne sértsen.
Részletes indokolás
A társasház
az 1-4. §-okhoz
A Javaslat a társasház fogalmát egyfelől a társasház-tulajdon oldaláról, másfelől - a jogképesség megadása folytán - szervezeti szempontból határozza meg. A társasház-tulajdon - az 1924. évi XII. törvény óta -hagyományosan a közös tulajdon egyik fajtájaként alakult ki, amely szerint a társasház a közös tulajdonban álló földrészletre emelt épületen állhat fenn oly módon, hogy az épület közös használatú részeinek közös tulajdona mellett az egyes lakások és nem lakás célú helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek. A Javaslat továbbra is fenntartja a hatályos szabályozás szerint fennálló lehetőséget, hogy társasház úgy is alapítható, hogy a földrészletre nézve a tulajdonostársakat csupán használati jog illeti meg, ha földrészlet tulajdonjoga a társasház-közösségen kívüli személyt illeti meg. A társasház-tulajdon szintén tradicionális elemét jelenti a külön tulajdon és a hozzátartozó közös tulajdoni hányadok egysége. Ez alól a Javaslat - a széles körben jelentkező igényekre tekintettel - a későbbiekben tárgyalandó két kivételt tesz.
A társasházak nagy többsége lakóépületre létesült, az üzleti életben azonban egyre kiszélesedik az iroda-, üzletházakra, garázsokra történő társasház alapítás. A Javaslat hatálya ezért kiterjed az ilyen épületekre vonatkozó társasházakra is. A lakásokra megállapított rendelkezéseket pedig megfelelően kell alkalmazni az ilyen épületekben, valamint a lakóépületekben levő nem lakás célú helyiségekre is.
A társasház-közösség jogképessége a gyakorlati életben már elfogadást nyert, számos jogszabály magát a társasházat említi meg a kötelezettségek és jogok alanyaként, a jogalkalmazásban - az alsóbb bíróságok gyakorlatában - pedig nehezen követhetőnek bizonyult a közös képviselő személyes perbeli eljárása és a tulajdonostársak személy szerinti kötelezése.
A gyakran több mint száz külön tulajdonból és még több tulajdonostársból álló közösséget indokolt felruházni azzal a jogosítvánnyal, amivel akár egy házaspárból álló közkereseti vagy betéti társaság rendelkezik, hiszen a társasház-közösségek jelentős épületvagyont és pénzösszegeket kezelnek. A Javaslat ezért a közös név alatt működő közösséget feljogosítja a közös tulajdonnal való ügyintézés körén belül a jogszerzésre és kötelezettségek vállalására, továbbá a perbeli jogképességre, valamint a tulajdonosi jogok gyakorlására és végül kötelezi az ilyen terhek viselésére. A közösség jogképessége azonban nem nélkülözheti a tulajdonostársak mögöttes felelősségét. Ez a felelősség összegszerűségét tekintve nem korlátozott, azonban semmiképpen nem egyetemleges, tehát a közösség egészét terhelő, meghatározott kötelezettségért az egyes tulajdonostárs annak csupán tulajdoni hányada szerint megosztott részéért köteles helytállni.
A közösség egészét terhelő követelés esetében valamennyi tulajdonostárs köteles a tulajdoni hányadához igazodó részt teljesíteni, függetlenül a közösségen belüli esetleges eltérő elszámolási szabálytól vagy a közös költséghez történő hozzájárulással késedelmes tulajdonostárs ilyen hátralékától. A közösség egészét terhelő, a harmadik személy által támasztott követeléssel szemben nem állítható előtérbe a közös költséghez való hozzájárulás közgyűlés által meghatározott kötelezettségét nem teljesített tulajdonostárs felelőssége. Ez a megoldás ugyanis azt feltételezné, hogy a közös képviselő nyilatkozhatna joghatályosan az ilyen tartozásról, ami a peres eljárásban nem valósítható meg, mert ebben az esetben az alperesek (a közösség és egyes hátralékos tulajdonostársak) között merülne fel jogvita, ami a harmadik személy által indított perben nem lenne eldönthető.
Az eljárás későbbi szakaszában a végrehajtás során pedig nem valósítható meg, hogy a közös képviselő nyilatkozata alapján elsősorban a közös költség befizetésével hátralékba került tulajdonostárssal szemben lehessen eljárni, mert ez a megoldás szembe kerülne azzal a követelménnyel, hogy bírósági végrehajtást csak bírói határozat [46/1991. (IX. 10.) AB határozat], illetőleg közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalás alapján lehet elrendelni és lefolytatni.
Ketté kell tehát választani a közösség egészét terhelő, a harmadik személy részéről felmerült követelést és a tulajdonostársak egymás közötti belső elszámolását: az előbbi kielégítése után lehet a belső viszonyban az elszámolást megejteni, amelynek keretében a hátralékos tulajdonostárssal szemben a többiek kielégíthetik a többletfizetésből eredő igényeiket.
A társasházak gazdálkodásában, a közös tulajdon használata során számos esetben merül fel egyes közös tulajdonú helyiségek szerepének megszűnése, jelentős megváltozása, így a közösségnek már nincsen szüksége a régi, olykor évszázados korú épületek kiszolgáló helyiségeire (pl. mosókonyha, mángorló stb.) a megváltozott technikai feltételek mellett. Az ilyen helyiségekből önálló, egyéb célú ingatlan alakítható ki, amelyre akár az egyes tulajdonostársaknak, akár kívülálló személyeknek szüksége lenne. Ehhez hasonló eset áll fenn, amikor az épületek tetőterét kívánják beépítésre felhasználni, vagy emeletráépítést kívánnak megvalósítani. A társasház-közösségek sokszor az ilyen építés megengedésével kívánják megszerezni az elmaradt felújítások pótlásához szükséges rendkívüli pénzügyi forrást. Az építés megengedése azonban feltételezi e helyiségek, épületrészek tulajdonának átruházását, mert a gyakorlatban e nélkül nem vállalkoznak ilyen beruházásra.
A tulajdoni elkülönítésnek jelenleg egyrészt az a feltétele, hogy a jelzett épületrész (helyiség) önálló ingatlanként való kialakítása építési szempontból engedélyezhető legyen. Tulajdonjogi oldalról pedig valamennyi tulajdonostárs egyező, írásbeli szerződési nyilatkozata szükséges a társasházon belüli új, külön tulajdon kialakításához. A gyakorlatban azonban igen nehezen érhető el az egyhangúság; számos esetben a kisebbség nem valós vagy nem méltányolható indokból tagadja meg hozzájárulását.
A megváltozott körülmények között a Javaslat két olyan megoldást ajánl a probléma megoldására, amely tiszteletben tartja a tulajdonjog alkotmányos, alapjogi védelmét, ezen felül biztosítja, hogy az épület állékonyságához, az épület közös használatához nélkülözhetetlen épületrészek, épületszerkezetek ne kerülhessenek ki a közös tulajdonból.
Általános lehetőségként a Javaslat a közös tulajdon megszüntetésének évtizedek óta bevált, a bírói gyakorlat által kikövezett útját alkalmazza azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetése az épület egy meghatározott részére terjed ki. Ezt a lehetőséget a Javaslat a társasházi közös tulajdon tárgykörén belül (18. §) szabályozza.
A Javaslat felhatalmazza a tulajdonostársakat, hogy az alapító okiratban előre úgy rendelkezhessenek, hogy a társasház-közösség közgyűlése határozhasson a közös tulajdonba tartozó épületrészek, helyiségek elidegenítéséről. Ezzel a megoldással valamennyi tulajdonostárs szerződési nyilatkozattal ruházza át az elidegenítés tulajdonosi jogosítványát a közösségre, s így saját elhatározással korlátozzák tulajdonosi jogaikat az érintettek. Ennek ismeretében szerezheti meg az új tulajdonostárs a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni illetőséget.
A Javaslat - követve az európai országok ilyen lehetőséget biztosító jogalkotását - további garanciát épít az elidegenítésről szóló közgyűlési határozat meghozatalának eljárásába, annak érdekében, hogy a felhatalmazás alapján az esetleg jóval később időszerűvé váló döntés ne sérthesse a nagy többség érdekét. A döntés meghozatala nem a közgyűlési határozat szokásos módján történik, mert ahhoz nem elegendő a tulajdoni hányadok többségével rendelkező tulajdonostársak részvétele. A döntéshez valamennyi tulajdoni hányad kétharmados többségével rendelkező tulajdonosok igenlő szavazata szükséges.
Kétségtelen, hogy a kisebbség számára előfordulhat méltánytalan döntés, ilyenkor azonban rendelkezésre áll a határozat keresettel történő megtámadásának általános lehetősége, amely alapján a bíróság mérlegelheti e szempontokat.
A társasház alapítása
az 5-11. §-okhoz
Társasház alapításának szabályait a Javaslat a megváltozott politikai, gazdasági berendezkedéshez, a piacgazdaság feltételeihez igazítva állapítja meg.
Fenntartja a Javaslat az alapításnak azt a hatályos szabályát, hogy társasháztulajdon létrejöttéhez alapító okirat elfogadása és a társasháztulajdon ingatlannyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A társasház mindennapi működésének szabályozását - a széles körben felmerült igényekre tekintettel - a Javaslat nem köti az alapító okiratba való foglaláshoz; lehetőséget ad arra, hogy a társasház szervezeti, működési szabályait külön szabályzatban állapítsák meg, ha erre az alapító okirat felhatalmazást ad. Ebben az esetben e szabályzatot az alapítók alakuló közgyűlése az alapítás során állapítja meg. Mind az alapító okiratot, mind e szabályzatot az ingatlannyilvántartási iratokhoz csatolni kell. Visszaállítja a Javaslat az 1924. évi XII. törvény által bevezetett és a lakásépítés növeléséhez hozzájáruló előzetes és egyszemélyi alapítás lehetőségét.
Az egyszemélyi alapítás legalizálása lehetővé teszi az egy személy által megvalósított építési beruházás keretében emelt épületben létesülő lakások társasházi önálló tulajdonként való eladását.
Az előzetes alapítással az egyszemélyi beruházó, vagy az építők csoportja előzetesen feljegyeztetheti a társasház alapítását, amelynek jogi következményei kötelezőek lesznek az ingatlanra később jogot szerző személyre is. Az építők ezáltal olyan fedezethez jutnak, amelyet felajánlhatnak az építési kölcsönt nyújtó hitelezők kölcsönbiztosítékául. Megállapítja a
Javaslat a társasház előzetes alapításának feltételeit és rendelkezik arról az esetről, ha az építés során a hatóságilag engedélyezett építési tervtől eltérnének.
Fenntartja a Javaslat a társasház alapítás 1977-ben bevezetett azt a módját, amelynek keretében bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a meglevő közös tulajdon társasházzá történő átalakítását. Az alapító okirat kötelező tartalmát a Javaslat úgy rögzíti, hogy abban kizárólag a legfontosabb tulajdoni kérdések kerüljenek meghatározásra, biztosítva ezzel a későbbi működés során a megváltozott feltételekhez történő könnyebb igazodást. Fenntartható így az a hagyományos kötelmi jogi szabály, hogy a szerződés módosítására a szerződés létrejöttére vonatkozó szabályokat, így az egyhangú szerződési nyilatkozatok követelményét kell alkalmazni.
Tulajdoni viszonyok a társasházban
a 12-19. §-okhoz
A Javaslat a hatályos szabályozáshoz képest részletesebben állapítja meg a társasházon belüli külön tulajdonra és közös tulajdonra vonatkozó szabályokat. Ezek kialakítása során figyelembe kellett venni, hogy a lakások közös épületben helyezkednek el, ennek megfelelően a közösségeken belül a külön tulajdonra vonatkozó tulajdonosi jogok gyakorlása csak úgy képzelhető el, ha az nem sérti a többi tulajdonostársnak a külön tulajdonára, illetőleg a közös részekre vonatkozó jogát és törvényes érdekét. Ezt a szabályt szűrte le az Alkotmánybíróság a hatályos szabályozás építési jogra vonatkozó rendelkezéséből [36/1991 (VI.20.) AB határozat].
A lakóépület rendeltetésének megőrzése céljából a Javaslat lehetőséget biztosít a tulajdonostársak számára, hogy az alapító okiratban meghatározhassák a külön tulajdonban lévő lakás és helyiség használatának, hasznosításának olyan korlátait, amely összhangban van a társasház céljával, működésével.
Ettől eltérő szabályt állapít meg a Javaslat a lakóépületben lévő nem lakás célú helyiségekre kialakítható belső szabályozásra nézve, annak érdekében, hogy a lakóépület rendeltetése, a lakhatás nyugalma megőrizhető lehessen.
A Javaslat lényegében fenntartja a külön tulajdonra létesíthető elővásárlási és előbérleti jog hatályos szabályozását, rábízva e korlátozások kikötését az alapító okirat rendelkezésére.
A közös tulajdon szabályai közül új rendelkezés az épület közös használatához, biztonságához nélkülözhetetlen épületrészek közös tulajdonát megkövetelő rendelkezés, amely alkalmazást nyer az egyes közös használatú részek elidegenítése, vagy azok közös tulajdonának bíróság általi megszüntetése során is.
Megteremti a Javaslat annak lehetőségét, hogy a közös költséghez kapcsolódó kötelezettségek tulajdonostársak közötti megosztását az alapító okirat, vagy a szervezeti-működési szabályzat a tulajdoni hányadtól eltérően is megállapíthassa. Ez az igény elsősorban közös költségként jelentkező vízdíjak kapcsán merült fel igen széles körben, de egyéb más fenntartási költség viselése során is eltérést kívánnak tenni a tulajdonostársak.
A közös tulajdonba tartozó épületrészek és lakások, valamint helyiségek önálló külön tulajdonként való kialakítását segíti a Javaslatnak az a szabálya, amely lehetővé teszi, hogy a közösség a közgyűlés többségi határozata alapján kérhesse a bíróságtól erre nézve a közös tulajdon megszüntetését. A bírósági eljárás keretében megnyugtató módon lehet mérlegelni a kisebbség ezzel kapcsolatos méltányos érdekeit. A közös tulajdon ilyen módon történő megszüntetésének is feltétele az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó építési hatósági engedély.
A társasház-tulajdonra vonatkozó háttérszabályként a Javaslat továbbra is fenntartja a Ptk. szabályait, melyek közül a közös tulajdonra vonatkozó szabályok a társasházi közös tulajdonra, míg a tulajdonjog általános szabályai a külön tulajdon kapcsán nyernek alkalmazást.
A társasház szervezete
a 20-38. §-okhoz
Általános rendelkezések
A társasház legfőbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyűlés lesz, amit megerősít a Javaslatnak az a megoldása, hogy a szervezeti, működési kérdéseket nem a tulajdonosok egyéni szerződési nyilatkozatát tartalmazó alapító okiratban kell meghatározni, hanem az 6. § (2) bekezdése szerinti alakuló közgyűlés állapíthatja meg azokat 2/3-os szavazattöbbségű határozatával.
A Javaslat fenntartja a közös képviselő, az intéző bizottság és a számvizsgáló bizottság bevált és a Javaslat előkészítése során fenntartani igényelt intézményét. A nagy létszámú közösségekben az intéző bizottság létesítése lényegében a tulajdonostársak általi saját épületkezelésre ad formát, míg a közös képviselői tisztség betöltésével jellemzően a tulajdonostársakon kívüli, házkezelésre szakosodott vállalkozó bízható meg. Közgyűlés
A Javaslat a jelenlegi szabályozásnál szélesebb jogkörrel ruházza fel a közgyűlést. A társasház működésével, gazdálkodásával kapcsolatos, valamint a személyi kérdésekben való konkrét döntéseken kívül a Javaslat a közgyűlés hatáskörébe utalja mindazokat a döntéseket, melyeket az alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat nem utal más személy vagy szervezet hatáskörébe. Ezzel a Javaslat egyrészről a tulajdonosoknak a közös tulajdonnal kapcsolatos aktivitását kívánja fokozni, másrészről ténylegesen is a közgyűlést kívánja a társasház legfőbb döntéshozójává tenni, csökkentve egyúttal a közös képviselő eljárása miatt esetlegesen keletkező viták számát. Habár a közgyűlés hatásköre elsősorban a társasház-közösségre, illetve a társasházi közös tulajdonra terjed ki, a Javaslat a közgyűlést néhány olyan jogosítvánnyal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát, illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ilyenként említhető meg a külön tulajdonhoz kapcsolódó közös tulajdonú ingatlanrész közös tulajdoni jellege megszüntetésének lehetősége; a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítási módjának megváltoztatását megtiltó döntés.
Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely elsősorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs eladja ingatlanát. Emellett fizetésre ösztönző hatást képes kiváltania hátralékos tulajdonostárssal szemben. A Javaslat ezekkel a rendelkezésekkel a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza a társasház-közösségre, melyeket a társasház-közösségnek, mint a tulajdon-közösség formájának sajátosságai indokolnak.
A közgyűlések összehívásával kapcsolatos visszásságok elkerülése végett a Javaslat jelentősen szigorítja az összehívás szabályait. A Javaslat szerint a közgyűlés összehívása írásban, a tervezett időpont előtt 8 nappal megküldött, a napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazó meghívóval történhet. A közgyűlés határozatképességét a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányadának az összes tulajdoni hányadához viszonyítva állapítja meg a Javaslat. A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk szerint illeti meg a szavazati jog. A közgyűlés a határozatait általában a jelenlevők tulajdoni hányadának egyszerű többségével hozza meg.
Minősített 2/3-os többségi határozatot kíván meg a Javaslat a szervezeti és működési szabályzat megállapításához, módosításához és a külön tulajdonban álló nem lakás célú helyiség használatának, hasznosítási módjának megváltoztatásához. A közgyűlési határozatok között sajátos helyet foglal el az önálló ingatlanként kialakítható ingatlanrész elidegenítéséhez szükséges döntés, mert itt nem a jelenlevők, hanem az összes tulajdoni hányadnak a 2/3-át követeli meg a Javaslat.
Egyhangú határozatot ír elő a Javaslat a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntéshez, igazodva a közös tulajdon Ptk-beli szabályához.
A Javaslat meg kívánja akadályozni azt, a bíróságok által is kifogásolt gyakorlatot, hogy a megjelentek csekély száma miatt határozatképtelennek minősülő közgyűlést akár órákkal a feloszlás után újból össze lehessen hívni.
Ennek érdekében a Javaslat szerint a megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követően legalább 3, legfeljebb azonban 15 napon belüli időpontra lehet összehívni.
A részközgyűlés intézményével lehetővé válik egyrészt a nagy létszámú közösség akaratkifejezése, másrészt a több épületből álló, vagy a több lépcsőházból álló társasház elkülöníthető gazdálkodású kérdéseiben való önálló döntés meghozatala, a szűkebb érdekeltséggel rendelkező tulajdonostársak számára.
Fenntartja a Javaslat a közgyűlés törvénysértő, vagy belső szabályokkal ellentétes határozatának 60 napos, jogvesztő határidőn belüli bíróság előtti megtámadásának lehetőségét, kiegészítve e határidő elmulasztásának jogvesztő hatásával.
Küldöttgyűlés
A nagyobb társasházak döntéshozatalát igyekszik megkönnyíteni a Javaslat a küldöttgyűlés intézményének bevezetésével.
Közös képviselő és intéző bizottság
A társasház ügyvezetését, mely lényegében az ingatlan kezeléséből áll, a közös képviselő, vagy az intéző bizottság láthatja el. A társas-házkezelési tevékenység nagyobb, pl. középmagas épület esetében több hozzáértést, szakmai ismereteket igényel. Ennek kötelező előírása azonban csak fokozatosan vezethető be, ezért a Javaslat a lényegében üzletszerűen házkezeléssel foglalkozó személyektől kívánja csupán meg a szakképesítés megszerzését. A tulajdonostárson, vagy a társasházban lakón kívüli személy tehát kellő felkészülési időt követően csak akkor végezheti tevékenységét, ha e szakképesítést megszerzi.
A Javaslat részletesen megállapítja a közös képviselőnek a társasház költséggazdálkodással kapcsolatos feladatait, kötelező jelleggel előírva azokat a tartalmi elemeket, melyek a költségvetés elfogadásához, illetve a végrehajtás ellenőrzéséhez mindenképpen szükségesek. Az éves elszámolás elfogadását követően alkalmazható lesz a közös képviselő tárgyévi tevékenységének elfogadása, az azzal kapcsolatos tevékenység jóváhagyása, amellyel elejét lehet venni az utólagos és gyakran fölösleges belső vitáknak. Természetesen a felmentvény megadása nem jelenti a kártérítési igényről való lemondást.
A Javaslat nem kíván változtatni a közös képviselő, illetve az intéző bizottság elnökének képviseleti jogosultságán, tehát eljárhatnak majd a bíróság előtt is, és annak sem lesz akadálya, hogy - elsősorban a komoly jogismeretet kívánó ügyekben - ügyvédet bízzanak meg a társasház képviseletével.
Számvizsgáló bizottság
A Javaslat a jelenleginél hangsúlyosabb szerepet kíván biztosítani a számvizsgáló bizottságnak azzal, hogy a továbbra is fennmaradó általános ellenőrzési jogkörén kívül a döntés-előkészítésben való aktív részvételt is előírja számára. A számvizsgáló bizottság létrehozását a Javaslat kötelezővé teszi, ha az 50 lakásnál nagyobb társasházban nem intéző bizottságot, hanem közös képviselőt választottak. Ezzel az előírással a Javaslat az egyszemélyi ügykezeléshez feltétlenül szükséges ellenőrzés minimális követelményét teremti meg.
ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
a 39-46. §-okhoz
Értelmező rendelkezések
A Javaslat a rendelkezésekben használt egyes szakkifejezések tartalmát értelmező rendelkezésekben állapítja meg, különös tekintettel arra, hogy a Javaslat szabályait a hivatásos jogalkalmazók körén kívül igen széles tömegek is alkalmazni fogják.
Hatálybalépés
Átmeneti rendelkezések
Az új szabályozást a Javaslat úgy kívánja bevezetni, hogy az lehetőség szerint ne okozzon különösebb nehézséget a társasházak számára. Ezért azokat a kötelező jellegű rendelkezéseit, melyek a hatályos szabályoktól eltérnek, a törvény erejénél fogva kívánja bevezetni. Az átmeneti rendelkezések lehetőséget nyújtanak arra, hogy az elsősorban a privatizáció során történt elírások kijavítását a tulajdonostársak kérhessék a bíróságtól, illetőleg az alapító okiratok szükségtelen tartalmát képező lakásbeosztások megváltoztatása ne igényeljen egyhangú szerződésmódosítást.
Felhatalmazás
Rendelkezik a Javaslat arról, hogy a szakképzésről szóló törvénynek megfelelően az illetékes miniszter megállapítsa a tulajdonosokon, és a lakókon kívüli személy által végzett társasház-kezelés szakképesítési feltételeit.
Módosuló rendelkezések
A Javaslat gondoskodik arról, hogy a társasház-közösség jogképessége a Ptk.-ban is szabályozást nyerjen. Jogszabály-módosítás útján kívánja a Javaslat megszüntetni az alsóbbrendű jogszabályokban fellelhető, a tulajdonostársak egyetemleges felelősségére vonatkozó előírásokat, melyek egyébként eltérést jelentenek a Tvr. szerinti arányos felelősségi szabálytól is.